*Berdasarkan Perda DKI Jakarta No. 1/2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Penyesuaian Lokal*
1. Regulasi Zona Permukiman
a. Zona RH (Rumah Hunian):
- RH-40: Area rumah tapak (min. luas tanah 400 m², KDB 60%)
Contoh: Cluster Cilandak Estate - RH-30: Rumah deret/townhouse (KDB 70%, koefisien dasar hijau 20%)
Contoh: Kavling di Cipete Utara
b. Zona Campuran (Mixed-Use):
- MU-3 di sekitar Citos: Kombinasi hunian-apartemen (max. 8 lantai) dengan syarat:
- 15% area untuk ruang publik
- Sistem parkir bawah tanah wajib
2. Kebijakan Bangunan Hijau
Standar Cilandak Green Code (2023):
- Aturan Resapan Air:
- Biopori wajib (min. 2 unit/100 m² lahan)
- Sumur resapan dengan kapasitas 0,5 m³ untuk rumah >200 m²
- Efisiensi Energi:
- Penggunaan cool roof (reflektivitas >0,7) untuk bangunan komersial
- Pencahayaan LED 80% di area umum
- Vertical Greenery:
- Apartemen ≥5 lantai wajib punya vertical garden (20% luas fasad)
3. Konservasi Kawasan Bersejarah
SK Gubernur No. 1752/2018 tentang Pelestarian Cagar Budaya Cipete Utara:
- Larang modifikasi fasad bangunan kolonial Belanda (arsitektur Indische Empire)
- Insentif PBB 0% untuk pemilik yang mempertahankan struktur asli
- Zona radius 50 m dari gereja tua: Batas tinggi bangunan maksimal 15 m
4. Pengendalian Kepadatan
Aturan Khusus Cilandak (Bappeda Jakarta Selatan, 2022):
| Jenis Properti | Kepadatan Maksimal | Rasio Parkir |
|---|---|---|
| Rumah Tapak | 35 unit/ha | 2 mobil/rumah |
| Apartemen | 1,500 unit/km² | 1/25 m² unit |
| Ruko | Dilarang di zona RH | 1/50 m² |
5. Infrastruktur Berbasis Transit (TOD)
Peta TOD Stasiun Cilandak (Rencana 2025-2030):
- Radius 800 m dari stasiun MRT:
- Prioritas pejalan kaki (lebar trotoar min. 4 m)
- Larangan mall baru
- Insentif FSI (Floor Space Index) 4:1 untuk hunian vertikal
6. Program Partisipasi Masyarakat
Inisiatif “Cilandak Lestari” (Dinas Perumahan DKI):
- Komunitas RT Hijau: Pelatihan pengolahan sampah mandiri (biogas skala rumah)
- Konsinyasi Lahan Tidur: Warga bisa mengajukan lahan tak terpakai untuk taman komunitas
- Musrenbang Khusus: Alokasi 15% APBD kecamatan untuk proyek lingkungan
7. Regulasi Properti Asing
Berdasarkan Perpres No. 18/2021:
- Ekspatriat hanya boleh memiliki apartemen di tower baru (min. harga Rp5 M)
- Pelarangan kepemilikan rumah tapak di cluster RH-40
- Batas sewa minimum 5 tahun untuk vila mewah
8. Mitigasi Banjir Terintegrasi
Sistem Drainase Cerdas (2024):
- Sensor IoT di 120 titik drainase untuk deteksi dini penyumbatan
- Retensi Bawah Tanah di kawasan Citos (kapasitas 5.000 m³)
- Peta Risiko Banjir Digital: Akses real-time melalui aplikasi JAKI
9. Insentif Pengembang
Paket Kebijakan 2024:
- Tax Holiday 2 Tahun untuk proyek dengan:
- 30% energi terbarukan
- Fasilitas difabel lengkap
- Bonus KDB tambahan 5% bagi yang menyediakan:
- Taman publik
- Ruang laktasi/kids corner
Proyek Prioritas 2024-2025
- Cilandak Integrated Hub: Terminal multimoda + 2.000 unit rusunawa
- Revitalisasi Pasar Cilandak: Transformasi menjadi eco-market dengan solar roof
- Koridor Hijau TB Simatupang: Penanaman 5.000 pohon peneduh
Tantangan Implementasi:
- Koordinasi lintas sektor (PUPR vs DLH vs Dinas Sosial)
- Resistensi pemilik rumah tua di zona konservasi
- Tekanan pengembang asing untuk melonggarkan FSI
*Regulasi ini dirancang untuk mengakselerasi visi Cilandak sebagai “Sub-Urban Hub” berkelanjutan, mengacu pada RPJMD DKI 2022-2027 dan SDGs poin 11 (Sustainable Cities).*